印度地產之盛世危言
來源：admin
作者：admin
時間：2006-10-16 14:02:00
印度在建百余座購物中心
對自己大力推動的印度購物中心的發(fā)展，拉維•拉赫伽(Ravi Raheja)描繪了一幅悲觀的前景。
他說：“現(xiàn)在彷佛站在懸崖邊上，只要推一下，就會掉下萬丈深淵?！?br>目前在整個印度，許多購物中心都建在城鎮(zhèn)邊緣，如德里附近的古爾加翁，那是一個客服中心匯集地。熱錢、饑渴的開發(fā)商和不成熟的零售方式都聚集到這里。
業(yè)內數(shù)據顯示，在印度最大的8座城市，共有219座購物中心在建，總面積達6600萬平方英尺。此外，在齋普爾和晨奈等規(guī)模較小的城市，也在建設38座購物中心，總面積達1300萬平方英尺。
K.Raheja是孟買一家家族控制的大型地產開發(fā)商。主管拉赫伽先生認為，在那些計劃于2008年前完工的在建項目中，只有五分之一能在建筑和現(xiàn)代零售設計方面達到國際標準。
而少數(shù)已將零售模式、租戶和建設較好融合在一起的購物中心——拉赫伽先生將旗下的Inorbit購物中心也歸入此列，正在收取回報。
例如，僅孟買市郊一個中產階級聚居的馬來德(Malad)地區(qū)，就有6家購物中心，Inorbit是其中之一，這里同時匯聚了經濟改革最好和最壞的一面。比起精英人士所熱衷的孟買南部地區(qū)，這里的耐用品、服裝及餐飲銷售低了一倍，租金也便宜三分之一。
購物中心只是印度繁榮的房地產市場的一部分。更多人正通過按揭貸款購買住房；當?shù)氐姆康禺a基金已經形成，大量外資正涌向印度。
房地產走向喜憂參半
然而許多人為此擔憂。繼調高銀行房地產貸款的風險權重后，今年1月，印度央行又上調利率，敦促各銀行防范風險較大的借款人和資產質量的下滑。
在幫助中低收入層購買住房方面起著帶頭作用的住宅發(fā)展金融公司(HDFC)也有著同樣的擔心。該公司董事長迪帕克•帕瑞克(Deepak Parekh)說：“我看到很多空置的購物中心?！?br>
他認為，商業(yè)租金的不斷上漲不利于那些租房、而非買房的初創(chuàng)公司。IT企業(yè)等公司對辦公及其它空間的強烈需求一直是推動土地開發(fā)的因素。
這典型地體現(xiàn)在南部海濱城市晨奈。由于班加羅爾等IT中心的滿溢，晨奈成為諸多受益的二級城市之一。
也有一些人滿懷希望。孟買金融服務公司Indiabulls的執(zhí)行董事加甘•班加(Gagan Banga)表示：“(孟買)存在巨大的供應缺口。如果說有泡沫，那就讓它有好了?！盜ndiabulls與美國投資公司Farallon合作一家印度房地產基金，并持有少數(shù)股份。
Indiabulls成為近年來衡量地產熱的一個指標。它于2000年創(chuàng)立房地產基金，投資組合包括各種金融產品。由于去年對孟買兩家原紡織廠報出前所未有的競價，該基金名聲大噪。它以27.6億盧比購入一塊地皮，并在5個月后又斥資44億盧比買下附近另一塊地皮。
這一項目占地19公頃，總體開發(fā)包括350萬平方英尺的可出租空間，但如今因一起質詢而被擱置，該案已報呈印度最高法院(ISC)。
班加先生表示：“開始的時候我們注意到兩點：被積壓的需求和供應不足；我們還發(fā)現(xiàn)，許多在房地產領域涉足較深的外國銀行渴望進入印度市場。目前還是這樣?！?br>
Indiabulls計劃將兩塊地捆綁為一只房地產投資信托基金(REIT)，在新加坡上市，或經監(jiān)管機構批準后在印度上市——這可能需要等很長時間。
Indiabulls的大膽競價凸顯出該行業(yè)最令人擔憂的因素——土地價格不斷上漲。商業(yè)地產開發(fā)用地的價格漲幅最大。
今年1月，印度市值最高的私營企業(yè)信心工業(yè)公司(Reliance Industries) 董事長穆克什•安巴尼(Mukesh Ambani)，以110億印度盧比的出價，在孟買北部新興商業(yè)中心Bandra Kurla購得一塊7.5公頃的土地。
安巴尼先生正大量收購土地，為下一步大舉進軍城鎮(zhèn)和特別經濟區(qū)做準備。他將開發(fā)一座包括辦公室和會議室在內的綜合商務樓，其土地成本相當于每平方英尺1.8萬印度盧比——幾乎是兩年前的一倍。
外資的介入
一位外國基金管理者抱怨說：“市場很熱。很難發(fā)現(xiàn)具有經濟價值的項目。”然而外國投資者似乎并未卻步，盡管“大量資本”還未能實現(xiàn)很多交易。
班加先生表示，全球投資者“希望在新一波浪潮開始前，看到現(xiàn)有投資取得進展。”
迄今為止，已有8家外國基金向印度房地產基金投入約10億美元。印度商業(yè)地產9%至10%的高回報率，是這些基金可能加大投資的原因之一。
當?shù)氐姆康禺a基金籌措了大約20億美元。其中規(guī)模最大的是住宅發(fā)展金融公司2.3億美元的基金。未來幾個月，它將跟進一個規(guī)模為5億美元的國際基金。
根據第一項基金，一半的資金用于科技園和多用途開發(fā)。住宅發(fā)展金融公司表示，它一直通過與建筑商共同開發(fā)土地及管理地產來拓寬經營渠道。
通常為員工提供住所的印度大型雇主，正要求住宅發(fā)展金融公司這樣的機構扮演房東角色。例如，有一項方案為：住宅發(fā)展金融公司向建筑商提前支付幾年的租金，以持有其地產，而租戶——也許是一家大型跨國公司——向住宅發(fā)展金融公司支付租金。
在歡迎美林(Merrill Lynch)、紐約建筑集團鐵獅門(Tishman Speyer)等外國公司引入專業(yè)知識技能的同時，帕瑞克先生也認為，外國資本只會促成泡沫。
他補充說，在住宅市場，由于土地價值不斷上漲，而終端用戶定價明顯平平，“它們意識到，自己來的時機可能不對?！?br>
譯者/ 徐柳 牛薇
信息來源：FT中文版
對自己大力推動的印度購物中心的發(fā)展，拉維•拉赫伽(Ravi Raheja)描繪了一幅悲觀的前景。
他說：“現(xiàn)在彷佛站在懸崖邊上，只要推一下，就會掉下萬丈深淵?！?br>目前在整個印度，許多購物中心都建在城鎮(zhèn)邊緣，如德里附近的古爾加翁，那是一個客服中心匯集地。熱錢、饑渴的開發(fā)商和不成熟的零售方式都聚集到這里。
業(yè)內數(shù)據顯示，在印度最大的8座城市，共有219座購物中心在建，總面積達6600萬平方英尺。此外，在齋普爾和晨奈等規(guī)模較小的城市，也在建設38座購物中心，總面積達1300萬平方英尺。
K.Raheja是孟買一家家族控制的大型地產開發(fā)商。主管拉赫伽先生認為，在那些計劃于2008年前完工的在建項目中，只有五分之一能在建筑和現(xiàn)代零售設計方面達到國際標準。
而少數(shù)已將零售模式、租戶和建設較好融合在一起的購物中心——拉赫伽先生將旗下的Inorbit購物中心也歸入此列，正在收取回報。
例如，僅孟買市郊一個中產階級聚居的馬來德(Malad)地區(qū)，就有6家購物中心，Inorbit是其中之一，這里同時匯聚了經濟改革最好和最壞的一面。比起精英人士所熱衷的孟買南部地區(qū)，這里的耐用品、服裝及餐飲銷售低了一倍，租金也便宜三分之一。
購物中心只是印度繁榮的房地產市場的一部分。更多人正通過按揭貸款購買住房；當?shù)氐姆康禺a基金已經形成，大量外資正涌向印度。
房地產走向喜憂參半
然而許多人為此擔憂。繼調高銀行房地產貸款的風險權重后，今年1月，印度央行又上調利率，敦促各銀行防范風險較大的借款人和資產質量的下滑。
在幫助中低收入層購買住房方面起著帶頭作用的住宅發(fā)展金融公司(HDFC)也有著同樣的擔心。該公司董事長迪帕克•帕瑞克(Deepak Parekh)說：“我看到很多空置的購物中心?！?br>
他認為，商業(yè)租金的不斷上漲不利于那些租房、而非買房的初創(chuàng)公司。IT企業(yè)等公司對辦公及其它空間的強烈需求一直是推動土地開發(fā)的因素。
這典型地體現(xiàn)在南部海濱城市晨奈。由于班加羅爾等IT中心的滿溢，晨奈成為諸多受益的二級城市之一。
也有一些人滿懷希望。孟買金融服務公司Indiabulls的執(zhí)行董事加甘•班加(Gagan Banga)表示：“(孟買)存在巨大的供應缺口。如果說有泡沫，那就讓它有好了?！盜ndiabulls與美國投資公司Farallon合作一家印度房地產基金，并持有少數(shù)股份。
Indiabulls成為近年來衡量地產熱的一個指標。它于2000年創(chuàng)立房地產基金，投資組合包括各種金融產品。由于去年對孟買兩家原紡織廠報出前所未有的競價，該基金名聲大噪。它以27.6億盧比購入一塊地皮，并在5個月后又斥資44億盧比買下附近另一塊地皮。
這一項目占地19公頃，總體開發(fā)包括350萬平方英尺的可出租空間，但如今因一起質詢而被擱置，該案已報呈印度最高法院(ISC)。
班加先生表示：“開始的時候我們注意到兩點：被積壓的需求和供應不足；我們還發(fā)現(xiàn)，許多在房地產領域涉足較深的外國銀行渴望進入印度市場。目前還是這樣?！?br>
Indiabulls計劃將兩塊地捆綁為一只房地產投資信托基金(REIT)，在新加坡上市，或經監(jiān)管機構批準后在印度上市——這可能需要等很長時間。
Indiabulls的大膽競價凸顯出該行業(yè)最令人擔憂的因素——土地價格不斷上漲。商業(yè)地產開發(fā)用地的價格漲幅最大。
今年1月，印度市值最高的私營企業(yè)信心工業(yè)公司(Reliance Industries) 董事長穆克什•安巴尼(Mukesh Ambani)，以110億印度盧比的出價，在孟買北部新興商業(yè)中心Bandra Kurla購得一塊7.5公頃的土地。
安巴尼先生正大量收購土地，為下一步大舉進軍城鎮(zhèn)和特別經濟區(qū)做準備。他將開發(fā)一座包括辦公室和會議室在內的綜合商務樓，其土地成本相當于每平方英尺1.8萬印度盧比——幾乎是兩年前的一倍。
外資的介入
一位外國基金管理者抱怨說：“市場很熱。很難發(fā)現(xiàn)具有經濟價值的項目。”然而外國投資者似乎并未卻步，盡管“大量資本”還未能實現(xiàn)很多交易。
班加先生表示，全球投資者“希望在新一波浪潮開始前，看到現(xiàn)有投資取得進展。”
迄今為止，已有8家外國基金向印度房地產基金投入約10億美元。印度商業(yè)地產9%至10%的高回報率，是這些基金可能加大投資的原因之一。
當?shù)氐姆康禺a基金籌措了大約20億美元。其中規(guī)模最大的是住宅發(fā)展金融公司2.3億美元的基金。未來幾個月，它將跟進一個規(guī)模為5億美元的國際基金。
根據第一項基金，一半的資金用于科技園和多用途開發(fā)。住宅發(fā)展金融公司表示，它一直通過與建筑商共同開發(fā)土地及管理地產來拓寬經營渠道。
通常為員工提供住所的印度大型雇主，正要求住宅發(fā)展金融公司這樣的機構扮演房東角色。例如，有一項方案為：住宅發(fā)展金融公司向建筑商提前支付幾年的租金，以持有其地產，而租戶——也許是一家大型跨國公司——向住宅發(fā)展金融公司支付租金。
在歡迎美林(Merrill Lynch)、紐約建筑集團鐵獅門(Tishman Speyer)等外國公司引入專業(yè)知識技能的同時，帕瑞克先生也認為，外國資本只會促成泡沫。
他補充說，在住宅市場，由于土地價值不斷上漲，而終端用戶定價明顯平平，“它們意識到，自己來的時機可能不對?！?br>
譯者/ 徐柳 牛薇
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